根据市人大《关于<上海市住宅物业管理规定>执法检查工作方案》的安排，进一步推进静安区贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，区人大常委会从今年5月至9月，在全区范围内开展市区人大联动执法检查。

一、执法检查基本情况

为切实开展好执法检查工作，5月31日，市人大召开执法检查启动会，市人大常委会主任、执法检查组组长殷一璀，副主任、执法检查组副组长薛潮就如何开展好执法检查工作提出了具体要求。根据市人大的工作要求，区人大常委会城建环保工委及时制定了《关于市区人大联动对<上海市住宅物业管理规定>执法检查工作方案》，区人大常委会成立了由区人大常委会主任为组长、分管副主任为副组长，16名区人大代表和工委委员组成的执法检查组，与市人大同步开展静安区的执法检查工作。6月16日，区人大执法检查组视察了华山小区一体化的物业管理，调研静安区物业标准化管理现状，了解静安区直管公房物业标准化管理情况。6月20日，接受了由殷一璀主任、薛潮副主任率领的市人大执法检查组到静安区开展执法检查调研，市人大执法检查组视察唐家沙小区和华山小区，听取区政府专题汇报，召开座谈会对物业管理面临的新形势、新情况、新发展提出了意见和建议，对静安区“美丽家园”建设和物业管理工作给予了肯定。7月25日，区人大执法检查组检查了新成小区和三兴大楼等小区物业管理工作，专题听取了区房管局等政府主管部门贯彻执行《上海市住宅物业管理规定》的情况汇报，听取了部分居委会、业委会、物业公司的意见。8月11日，区人大执法检查组走访调研中企物业管理有限公司，了解法规执行过程中存在的执法瓶颈和法律支撑需求。8月31日，召开了专题座谈会，听取部分区人大代表就有关法规中需进一步完善的意见和建议。9月21日，区人大常委会第十一次主任会议专题听取和讨论了执法检查报告。本次执法检查，区人大执法检查组共开展集中调研、实地视察、现场检查5次，召开了相关座谈会4次，参与的区人大代表58人次，视察检查住宅小区14个、物业公司15家。

二、静安区贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的主要做法

静安区住宅小区量大面广，目前纳入物业管理的住宅小区有785个，建筑面积约4514万平方米。其中，商品住宅小区394个、2390万平方米，以直管公房、系统公房、售后公房为主的旧住宅小区391个、2124万平方米。尽管静安区每年持续努力改进物业管理，但小区房屋设施薄弱问题仍然存在，以“违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住”为主的“五违”现在仍然存在，群众要求尽快改善居住环境，物业管理水平有待进一步提高。为此，近年来，区委、区政府紧紧抓住物业管理短板，全区动员，全情投入，全力以赴，从四方面入手着力破解。

（一）拆建并举打造“美丽家园”，夯实管理基础

静安区把“美丽家园”建设作为一项重点工作来抓，在全区785个小区实现美丽家园建设全覆盖，并重点打造26个示范小区，通过拆建并举，努力改善群众居住环境。“十三五”期间，区政府将实施415万平方米旧住房综合改造，（包括10万平方米旧住房成套改造，80万平方米直管公房全项目修缮，200万平方米屋面及相关设施改造，100万平方米多高层住宅综合整治，25万平方米旧住房安全隐患处置）切实提升全区住房尤其是旧住房的硬件条件，为物业管理筑牢硬件基础。

（二）健全工作机制，加强行业监管

静安区目前有注册物业公司223家，通过不断创新工作方法，建立健全五大工作机制，分别是区域化联勤联动执法机制、物业管理优胜劣汰机制、分类测评考核机制、物业服务企业资质管理机制、旧小区物业一体化管理机制。积极强化网格化管理，通过房办下沉街镇、组建街镇物业管理中心、合并962121呼叫中心和12345市民热线平台等措施，推进网格化管理下社区、进小区，提升基层发现问题、解决问题的能力，行业监管工作取得了一定成效。

（三）聚焦群众急难愁问题，积极探索突破瓶颈

一是针对“停车难”问题，探索“互联网+物业管理”模式，试点“立马订”智能停车系统，依托大数据和APP，动态发布信息，引导合理泊车。二是针对老旧电梯安全问题，加大排查力度，制定规范性文件和相关方案，分批实施。三是针对维修资金使用问题，由房管、街镇、居委等组成维修资金联查小组，每季度检查，及时公布情况，确保公开透明。

（四）坚持共建共治共享，多方齐抓共管

推进居委会标准化建设，居委会牵头建立以听证会、协调会、评议会和群众事务代理的“三会一代理”为核心的自治运行机制，引导居民更加主动广泛地参加各项自我管理、自我服务工作。通过开展星级业委会评选、实施业委会成员全覆盖培训等方式，促使业委会履职能力不断提升。引导社会力量积极参与小区管理，在各街镇建立业委会工作站、法律法规工作室、审计审价工作室、矛盾协调工作室、物业保障中心。

三、执法检查发现的主要问题

通过本次执法检查发现，住宅小区物业管理与《上海市住宅物业管理规定》的要求和人民群众的需求还有一定差距。主要存在以下几方面的问题：

（一）行政执法和监管的难点亟待解决

物业管理工作存在多样性和复杂性的特点，涉及房屋修缮、道路保养、小区绿化、停车管理等许多方面，实践中有关主管部门存在相互推诿、相互扯皮现象。一是小区违法建筑处置较难。历史存量违法建筑的拆除，当事人有行政复议和行政诉讼权，至少有6个月的行政诉讼期，拖延了拆违的时间；在查处违法建筑时，遇到当事人采取回避等方式不配合调查，导致拆违工作难以开展；在查处房屋本体内违章时，遇到当事人阻挠的，由于无法进入室内执法，造成相当一部分新建违章无法及时拆除，变成已建成的违法建筑。二是群租现象整治较难。相关法规仅仅授予房管部门罚款的行政权力，对于拒不整改的行为没有明确的强制搬离等强制措施和执法流程，导致劳动密集型企业为了降低成本通过群租解决企业职工居住问题。

（二）业委会组改建和运作存在瓶颈

业委会组改建和运作中面临的难题和矛盾越来越多。一是业委会组改建工作难以开展。部分小区由于开发遗留问题，造成业主之间矛盾无法调和，无法组建业主大会；部分小区存在业主参与度不强、法律意识欠缺等情况，导致业委会难以成立。目前全区住宅小区业委会应组建736家，已成立663家，未成立73家，组建率达90%。二是业委会运作专业性不强。大多数业委会对于法律法规学习不及时，对于业委会操作规程了解不全面，部分业委会存在不会管、管太多、管太少等现象。三是小区维修资金操作过程中存在归集难、续筹难、使用不规范等问题。现有的法律法规中对维修资金归集和续筹的规定不够完善，对于欠缴维修资金的行为缺少行之有效的管理手段；部分业委会和物业公司对于维修资金的使用规范不够了解，实际使用存在不按法规操作，尤其在应急维修资金的使用上存在较多问题。

（三）对物业公司监管机制不够完善

法律法规对于物业公司资质管理方面不够完善，对物业公司的资质申请条件有详细规定，但在资质获批后的等级升降、退出机制等方面缺乏具体可行的操作细则，同时对于物业公司不作为、乱作为的处罚力度不够，使行业主管部门日常监管缺乏有力抓手，行政监管力度较弱。

四、加强住宅小区物业管理工作的建议

做好住宅小区物业管理工作是一项重大的民生工作，对促进区域经济社会发展，保持社会和谐稳定具有重要的现实意义。为此，针对检查中发现的问题，执法检查组提出三点建议：

（一）进一步完善物业管理规定，强化法律支撑

在推进物业管理工作中，《上海市住宅物业管理规定》是重要的依据和支撑。针对当前物业管理面临的新形势、新情况、新发展，建议在一些操作细则方面予以进一步细化和完善。一是加强物业公司的监管，建议在法规层面落实物业公司征信机制，细化物业企业的资质核准、资质升降、资质注销等制度。二是规范维修资金归集、续筹和使用，针对维修资金归集和续筹发生应缴拒缴的情况，建议在法规中明确强制收缴手段；针对符合应急启动维修资金但业委会不同意使用的情况，加快与银行沟通，明确由政府代为组织实施后强制划转维修资金的操作细则。三是明确违法违规行为处置，建议立法明确业委会有权对违反管理规定的业主提起民事诉讼，立法明确将业主违反法律法规规定的居住行为纳入个人征信系统。

（二）进一步完善行政监管机制，强化执法力度

深入研究物业管理行政监管体系，加强各部门合力，加大各类违法事件的查处力度。一是深化物业公司的市场运行机制。引进一批资质口碑俱佳的“优企”，整合一批管理规模较小的“微企”，淘汰一批能级低服务差的“弱企”，通过先进引领、联小建大、优胜劣汰，推动物业管理水平的提升。二是健全测评考核办法。充分听取居民意见，依托第三方专业机构，对物业公司物业服务质量开展综合测评，考评结果与达标补贴和奖励直接挂钩。

（三）进一步完善居民自治体制，强化共同治理

物业管理工作要让服务对象参与进来，形成自治共治氛围。一是加强业委会规范化运作。在居民区党总支、居委会、业委会成员之间采用双向进入、交叉任职模式，按照社会治理的目标制定业委会运作标准，把行政刚性管理与社会组织柔性规范有机结合，引导和促进业委会有序发展。二是引导社会组织参与共治，通过政府购买服务的方式，引导社会专业组织参与，依托社会组织解决业主大会组建、业委会换届选举、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾化解等问题。